Na bratislavskom realitnom trhu je najmenej voľných bytov v novostavbách v novodobej histórií. Ak by neprišla pandémia koronavírusu, pokračovalo by zdražovanie nového bývania v dôsledku jeho nedostatku. Vyplýva to z poslednej analýzy poradenskej spoločnosti Bencont Investment.

Ku koncu marca 2020 evidovali analytici v ponuke 1 704 bytov v 84 bratislavských realitných projektoch. Pre porovnanie, koncom roka 2019 ich bolo 2 047. „Viac, ako 30% prepad počtu aktívnych projektov za posledné dva roky je odzrkadlením povoľovacích procesov, ktoré v Bratislave zastavujú veľkú časť novej bytovej výstavby,“ vysvetľujú analytici z Bencont Investment. Nedostatok bytov sa prejavil aj v cenách. Jednotková cena ponúkaných nehnuteľností za meter štvorcový stúpla medziročne o 15% na sumu 3 476 Eur. Pod takýto výrazný nárast sa podpísal výpredaj cenovo dostupných projektov (Ovocné sady, Bory bývanie, Slnečnice, GalvaniHome), ale aj nárast cien v strednom segmente.

Najviac bytov sa predalo v okrese Bratislava II.

Počas prvých troch mesiacov roka 2020 sa predalo celkovo 607 bytov. Takmer polovica z nich patrila do okresu Bratislava II. (Podunajské Biskupice, Vrakuňa, Ružinov). Najviac predaných bytov pochádzalo z projektov Ovocné sady, Galvaniho dvory, Jégeho alej a Nuppu.

Dopyt prevyšuje ponuku

Analytici zároveň urobili model, ktorý odhadoval, ako dlho by vydržala aktuálna ponuka bytov. Kým v rokoch 2013 – 2014 by vystačila na 12 – 20 mesiacov, v roku 2015 začal dopyt po bytoch rásť rýchlejším tempom a ponuka prepadla pod kritickú hranicu 12 mesiacov. Ak ponuka klesne pod túto hranicu, znamená to, že dopyt prevyšuje ponuku a ceny stúpajú. To sa dialo v rokoch 2015 – 2018. Situácia nabrala dramatický spád v roku 2019, kedy sa rozdiel medzi dopytom a ponukou začal výrazne zväčšovať. Mesačná zásoba sa nachádzala medzi 6 – 9 mesiacmi a cenový rast sa zvýšil na 10 – 15% medziročne. Pokiaľ by neprišla pandémia koronavírusu a s ňou kríza, ceny by rástli ďalej. S poslednou krízou ju však analytici neporovnávajú. Poukazujú na to, že pred desiatimi rokmi sa masívne stavalo a ceny nehnuteľností boli neúmerne nafúknuté.

Väčšina bytov sa predáva „z papiera“

Podľa analýzy, 90% bytov sa predáva „z papiera,“ pričom ich dokončenie je plánované o 2 – 3 roky. „Developeri dnes nepotrebujú vypredávať svoju zásobu a skôr počkajú s nezmenenými cenníkmi, kým sa situácia neupokojí,“ hovoria analytici a dodávajú, že ceny bytov sú dnes len o 10% vyššie ako v roku 2008, pričom priemerná mzda vzrástla o viac ako 35%.

Realitný trh bude zrejme fungovať bez väčších zmien

Ďalší vývoj bude závisieť od hospodárskeho vývoja a od toho, ako sa Slovensku podarí vrátiť do pôvodného stavu. „Predaj nehnuteľností sa momentálne výrazne spomalil. Dôvodom však nie je prepad kúpnej sily, ale pozastavenie ekonomického života a strach z neznáma. Ak sa v nasledujúcich mesiacoch podarí ekonomiku opäť naštartovať, strach kupujúcich pominie a realitný trh bude naďalej fungovať bez väčších zmien. Pokiaľ dôjde k poklesu cien, s veľkou pravdepodobnosťou bude len mierny a krátkodobý pokles viazaný na sekundárny trh a staršie byty,“ predpokladá Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investment.